房地产严监管!房企融资风控线全面抬升
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  房地产监管房企融资风控线全面抬升

  “对银行而言,这类窗口指导一直都存在,一般由相关部门直接下达到总行。比如去年底,国家发改委就曾对房地产企业的资产负债率有过明确要求,超过85%不能进行境外发债。”谈起近期的融资监管,张宇说。

  张宇是一家商业银行负责对公业务的资深工作人员。5月底,坊间传出一则监管部门将收紧部分房企公开市场融资的消息,随之而来的,是一份被暂缓公开市场融资业务的企业名单,碧桂园、恒大、融创、招商、阳光城、金地、旭辉等房企均分列其间。

  张宇第一时间从网上关注到这份名单,不过他称,目前尚未看到这份名单下发。在一家国有银行负责开发贷业务的郑旭(化名)这些天也同样与同事讨论到这份名单,“我们目前还没收到正式的窗口指导,但接下来如果碰到名单中的房企申请贷款,我们会小心一点,仔细权衡。”

  无论是新一轮土地拍卖热潮,还是热点城市楼市的大幅回暖,抑或是高杠杆扩张的房企,每一个行业变化背后预警的多维度风险,正引发一场“查漏补缺”的严监管。

  6月20日,大连银保监局发布行政处罚信息,工行大连分行因贷后管理不到位,导致个人质押贷款流入房地产被罚款30万元。今年以来,上市房企群体受到了历史鲜见的交易所高密度问询。从地方政府到交易所,再到金融监管层,管控严令持续“打补丁”,层层筑牢房地产行业的风险防控线。

  层层筑牢风控线

  时隔一年半,泰禾集团董事长黄其森终于现身媒体的视野。他率领的泰禾,曾以“地王收割机”和“院子”系豪宅产品闻名,但过去一段时间却因资金链问题站上舆论风暴中心。

  2015-2016年是这家闽系房企的高光时刻,在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上,泰禾屡屡夺下高价“地王”。黄其森为此匹配的另一动作是,与100多家金融机构合作,“谁给的利率低,我就给谁做。”

  但2016年下半年起,房地产市场遭遇调控加码,激进囤下的高价地块去化艰难;随后地产金融又面临“控制杠杆”的严监管。“从2016年下半年到现在,不要说拿地王,公开市场我几乎都不去了,这几年就靠合作、并购了。”黄其森说。

  “攻城略地”的背后,向来离不开融资“输血”。泰禾在拿地战略上的前后改变,是过往四年土拍市场及融资环境的折射,也是企业经营风险的一个观察维度。

  从2019年4月份开始,房地产市场又掀起新一轮土拍热潮。中原地产研究中心发布的数据显示,截至6月17日,全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿元,同比上涨了20.7%,杭州、苏州、天津、武汉等热点二线城市在这一轮卖地中领跑。

  房企拿地的势头更是有增无减,截至5月20日,已经有31家房企拿地过百亿,其中13家拿地甚至超过200亿元。

  房地产融资规模小幅上升是此轮土拍升温的一个主要原因。国家统计局数据显示,今年1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%。

  张宇所在的银行,房地产大类的贷款占比高达50%-60%。“上半年还未结束,我们行房地产类贷款已经爆表。这导致我们下半年的房地产大类贷款额度进一步缩减,只能重点推非房类贷款了。”他表示。

  越来越多维度的风险点被暴露到聚光灯之下,尽管始终处于严监管状态,但从地方政府到交易所再到监管层,还是层层着手,进一步筑牢房地产内部那道风险防控线。

  “高价地”和“扫货王”

  “土地潮”与“高价地”之于房企,就像第一张多米诺骨牌。以泰禾为例,过去连续七年,其经营活动产生的现金流量净额均为负数,买地等经营支出常年大于当年项目销售回款。

  在这样的大背景下,无论是地方政府、交易所,还是监管层,他们的重拳出击都是有的放矢。比如,为了应对这一轮土拍中频频出现的“高价地”和“提前锁定地块”常态,短短一个月间,苏州、东莞等城市先后对土拍游戏规则“打补丁”。

  而“近期在公开市场拿地活跃的房企”以及“高价地”,也是上述监管部门收紧部分公开市场融资的两大对象。

  事实上,金融机构对这两大对象的警觉并非刚刚开始。按照规定,无论是商业银行、还是信托机构,对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。因此,这两类金融机构所针对的房地产贷款必须以项目为单位。

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