张大伟:判断房价有没有真“暴跌”的12大标准
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这几天各种房地产恐慌新闻频繁出现,就笔者观察和到各地市场的调研,这些现象都是夸张。房地产市场的确在调整,2019年小阳春后,最近几个月信贷有所收紧,松原今日新闻,市场开始回调,包括北京价格都有下调。

但这些所谓的“暴跌”基本都是文字游戏。所谓的开发贷停止之类的也都是谣言。简单地看看数据:

1、2019年前8月,居民房贷数据3.65万亿,刷新历史记录

中国人民银行9月11日公布的数据显示,今年8月人民币贷款增加1.21万亿元,同比少增665亿元,但较7月的1.06万亿元增加1500亿元。8月社会融资规模增量为1.98万亿元,比上年同期多376亿元,相较7月的1.01万亿元更是几乎翻倍。

央行公布数据,8月份人民币贷款增加1.21万亿元,同比少增665亿元。分部门看,住户部门贷款增加6538亿元,其中,短期贷款增加1998亿元,中长期贷款增加4540亿元。众所周知,居民户的中长期贷款主要是房贷,按照这个统计口径,7月中长期住户部门贷款增加4417亿元。

累计计算2019年前8月,全国居民户中长期贷款也就是房贷高达3.65万亿,相比2018年的前8月3.4万亿,多0.25万亿。

2、部分企业融资成本刷新最近几年最低记录

数据可见,最近夸张地报道房地产企业融资情况的新闻基本都是错的。收紧是事实,但更多是分化,并非一刀切。

9月11日,碧桂园控股有限公司发布公告称,公司拟发行5亿美元于2025年到期的6.15%优先票据,将由2019年9月17日起(包括该日)计息。

9月10日,泰禾集团(000732,股吧)股份有限公司发布公告称,公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited拟发行1亿元境外美元债券。

2019年9月10日,龙湖集团控股有限公司发布公告,松原今日新闻,宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元,年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。

龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%,上海城开11.5亿元公司债上市利率3.95%,松原最新新闻,建发房地产13亿公司债年利率最高4.18%,金茂投资20亿公司债年利率3.65%。

那么如何判断房地产市场是不是真“暴跌”了?其实有10大标准

1、售楼处被砸

没有售楼处被砸的区域市场,房价肯定没大跌。到目前为止,没听说北京哪家售楼处被砸了。

2、收房纠纷频繁出现

按照正常的销售节奏,期房一般都是在买房后1年左右时间收房,但只要房价有轻微下调,各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大,然后条幅+堵路都会出现。所以看到这些,基本就代表了房价真跌了。

3、房地产企业出现倒闭

虽然之前有新闻说,国内出现200多家房企倒闭,但事实是这是最近几年最少的一次,而且从企业看,基本都非主营业务房地产公司,或者是项目公司。到目前为止,全国没有一家真正正常做房地产的企业倒闭。

4、国企开发商不拿地

5、二手房买房毁约弃购,出现断供

楼市调整的部分,媒体报道路径是将报价混淆成成交价格。但事实上,鉴别房价是不是真跌了,就是二手房买家毁约弃购,甚至出现断供。对于北京这样的城市来说,房产交易需要核验购房者资格等,基本周期都在1-2个月以上,一般这期间约束买卖双方的只有20-30万定金,所以在房价上涨周期,很多房主违约成本很低。

6、中介门店关门潮

这很简单,春江水暖鸭先知,中介门店人员流动性强,而且二手房市场肯定是成交量下调在先,后续才会有价格下调。这种情况下,一般是中介门店先出现关门潮,才会出现事实上的房价下调。如果你家周围没有2个以上中介门店关门,那么房价就没真跌,最多算是微调。

7、首套房按揭贷款利率持续上行

不得不说,房价上涨从表面上看就是金融符号。房贷一旦收紧,房价必然下调。但事实上,房贷利率最近2年基本平稳。

8、房贷放款周期超过3个月

贷款周期也一样,正常房贷从过户到放款周期在1个月左右,如果2个月还不能放款,这将导致很多换房难以交易,周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准

9、房地产企业转型

2016-2018年房企赚得盆满钵满,大部分房企加大了投资,所以未来中小房企如果不出现批量转型,房价肯定没有真跌。

10、上市房企降低销售目标

2018年全国房地产成交额超过15万亿,房企销售额也水涨船高,标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下,房价肯定没有真跌。

11、房地产上下游行业哀鸿遍野

房地产是中国最重要的行业,如果房地产价格下调,上下游几十个行业,包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

12、统计局官方公布的70大城市二手房数据

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