16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块
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  9月19日,备受瞩目的荔湾区南岸路冷冻厂地块即将出让。
除顶着“广州土拍史上最高起拍楼面地块”的头衔外,该地块开发上存在多年债权纠纷,曾经三度易主,是一宗“有故事”的地块。
此外,地块虽然具备一线江景的高端稀缺资源,但所处南岸路周边批发市场、建材城密布。
“冰火两重天”的环境能否支撑起3.6万/㎡的起拍价?未来产品能否被优质买家接受?接下来且看广州中原研究发展部解读。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  冷冻厂地块“前世今生”回顾

  纵观冷冻厂地块历史,

  债权纠纷

  以及

  工业地转居住地过程

  堪称

  “两大难题”

  冷冻厂地块原为

  广州食品集团的工业用地

  ,2003年包括该地块在内的南岸路23号地块以总价1.02亿出让予

  城启集团

  其后,松原今日新闻,城启集团出现资金危机,于2009年将南岸路23号尚未开发用地(约21万㎡)以21亿转让予

  中信地产

  “接盘”后中信开发了西关海项目,

  但冷冻厂地块由于债权纠纷,工业地转居住地手续问题,一直未能开发。

  2014年,中信地产整体出让“荔港南湾有限公司100%股权”。

  新买家

  深圳建工

  于2015年11月才正式亮相,

  但由于债权纠纷尚未解决,冷冻厂地块仍未能开发。

  2017年,法院对荔港南湾公司与广州食品集团的纠纷进行判决,地块债权问题得到初步解决。

  2019年7月,冷冻厂地块补充方案出炉;

  2019年8月20日冷冻厂地块正式挂牌出让,

  将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  需要指出的是,按照补偿方案计算,

  即使地块以底价成交,现属于深圳建工的“荔港南湾有限公司”可以获得近14亿补偿。

  由此可见

  深圳建工在拿地上具备较明显的资金成本优势。

  冷冻厂地块踩地报告

  1)地块基本信息

  该地块总占地面积37653㎡,计容建面83597㎡,总起拍价30.1亿,起拍楼面价36060元/㎡。

  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,

  最高限价为37.6亿,到达最高限价时,楼面价为45000元/㎡。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  该地块为临江地块,限高严格,要求一线限高30米,二线限高100米,此外需配建占地0.2万㎡文化活动中心、肉菜市场等。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  2)地块现状及四至情况

  地块整体为闲置绿地,

  原地上建筑物已清理完毕

  ,地势平整无明显起伏,地块北侧部分暂作停车场之用。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  冷冻厂地块北侧紧邻西关海项目及西关广雅实验学校,西侧为珠江堤岸,南侧为十一号线工程部及仓库,东侧为建材市场及老旧小区荷柳苑。

  

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  调研期间,批发城大货车、物流客车来往频密

  ,建材市场亦存在一定噪音、粉尘问题。

  整体而言,虽然地块具备稀缺一线江景资源,

  但东部由于专业市场密布(东侧为未来进入小区的必经之路),环境欠佳。

  3)地块周边配套情况

  冷冻厂地块地处老城区,

  生活配套成熟度较高。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  教育方面,距离优质教育资源

  西关广雅实验学校

  100米。

  交通方面,距离

  南岸路公交站

  550米,该车站拥有10条以上线路,公交线网发达;

  此外,地块距离

  地铁5号线中山八站

  700米,可一线直达珠江新城、科韵路等商务区。

  生活方面,距离

  大型购物中心圣地新天地广场

  约600米,且周边有多个传统肉菜市场。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  4)地块市场价值分析

  一.市区望江靓地供应稀缺,松原新闻网,近年屡屡拍出高价

  回顾近3年,属于市区临江地块的仅4宗。

  目前已出让的3宗用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高,

  可见各路房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金。

  其中,2017年3月出让的海珠区石岗路AH051028号地块截止目前仍是广州公开挂牌商住地单价标杆;

  今年2月出让的黄埔大道东646号地块,

  若仅计算可出售住宅部分楼面价,亦处于较高水平。

  因此,广州中原研究发展部认为,

  虽然本次拍地原业主方深圳建工具备成交金额返还优势,但面对“兵家必争”的优质地块,亦存在其他房企竞争的可能性。

  近3年市区望江地块出让情况一览

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  二.公路线网发达,处于内环路、东风路、中山路交汇点

  对于以自驾车出行为主的高端买家而言,地块发达的公路线网具备一定吸引力。

  其临近内环路南岸路出入口,可35分钟通往天河主要商务区。

  此外,其处于东风路、中山路两条中心区“大动脉”的西部起始段,可快速通往越秀、天河重要商圈。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  5)地块市场风险分析

  一.项目出入口环境欠佳,且暂无旧改计划

  虽然地块西侧具备江景资源,但作为主要入口的南岸路及其周边范围,

  布局有多个大型装修建材、文体用品批发市场,繁忙时间来往人流、车流集中,环境欠佳;

  此外,与广钢、广纸等大规模推动旧改建设不同,

  南岸路一带近年无重大旧改计划,预计未来相当长时间环境将维持现状。

  

16年三度易主,实探广州史上最高起拍楼面价地块


  二.地块周边缺乏整体规划利好,市场热度偏低,高端买家对其认知度有限

  地块处于老荔湾区域,周边主要布局专业市场等相关业态,近年无新出重磅规划消息,整体片区市场热度较低,

  发展空间对比广钢及隔江相望的大坦沙岛亦相对局限。

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